Como é Determinado o Valor de Mercado dos Bens

A avaliação de imóvel para inventário tem como finalidade determinar, de forma técnica e fundamentada, o valor dos bens imobiliários que integram o patrimônio a ser inventariado.

Esse trabalho vai além da simples consulta ao valor venal utilizado pela prefeitura ou da comparação informal com anúncios imobiliários. Cada imóvel possui características próprias de localização, área, padrão construtivo, conservação, uso e comportamento de mercado que precisam ser analisadas individualmente.

Na Engenharia de Avaliações, a determinação do valor é realizada a partir de procedimentos técnicos compatíveis com a série ABNT NBR 14653, considerando a natureza do imóvel, a finalidade do trabalho, a data de referência e a disponibilidade de dados de mercado.

Em processos de inventário, essa análise pode assumir importância ainda maior quando existem vários imóveis, propriedades de tipologias diferentes, divergência entre interessados ou necessidade de formar quinhões patrimoniais economicamente equilibrados.

Por esse motivo, a [avaliação de imóveis] deve ser tratada como uma etapa técnica independente, capaz de demonstrar como cada valor foi obtido.

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Por que avaliar os imóveis em um inventário?

O inventário reúne os bens, direitos e obrigações que compõem determinado patrimônio.

Quando existem imóveis, é necessário identificá-los e atribuir valores que permitam compreender a dimensão econômica do acervo.

O Código de Processo Civil estabelece, nas primeiras declarações do inventário, a identificação individualizada dos bens e a indicação do valor corrente de cada um deles.

Na prática, a avaliação pode auxiliar em situações como:

• determinação do valor patrimonial dos imóveis;
• formação dos quinhões;
• comparação entre imóveis diferentes;
• adjudicação de determinado bem a um dos interessados;
• compensação financeira entre partes;
• alienação de imóveis;
• questionamento sobre valores atribuídos;
• atualização de valores em processos prolongados;
• suporte à análise tributária e patrimonial.

O objetivo técnico não é definir como a partilha deve ser realizada, mas fornecer uma base objetiva de valor para que advogados, interessados, tabeliães ou o próprio juízo possam trabalhar com dados tecnicamente fundamentados.

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Valor de mercado não é sinônimo de valor venal

Essa é uma das confusões mais frequentes em avaliações relacionadas a inventários.

O imóvel pode apresentar diferentes valores de referência conforme a finalidade considerada.

O valor venal utilizado pela administração pública possui finalidade fiscal e decorre de critérios próprios de tributação.

Já uma avaliação técnica procura identificar o comportamento econômico daquele imóvel no mercado, considerando suas características específicas e as condições vigentes na data de referência.

Por isso, dois valores podem ser diferentes sem que necessariamente exista erro.

Referência	Finalidade principal	Forma de obtenção
Valor venal fiscal	Tributação	Critérios e bases municipais ou estaduais
Valor declarado	Informação apresentada pelas partes	Pode decorrer de diferentes referências
Valor de oferta	Preço solicitado no mercado	Anúncios e propostas
Valor de mercado	Estimativa técnica	Engenharia de Avaliações e dados de mercado

Em um laudo de avaliação de imóveis, deve ficar claramente definido qual valor está sendo determinado e para qual finalidade.

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A data de referência é fundamental

O valor de um imóvel não é permanente.

Mercado imobiliário, infraestrutura urbana, oferta e demanda, conservação, legislação urbanística e características do entorno podem mudar ao longo do tempo.

Por esse motivo, todo laudo deve trabalhar com uma data de referência definida.

Essa questão é especialmente importante em inventários que permanecem abertos durante períodos prolongados.

Um imóvel avaliado vários anos antes pode já não apresentar o mesmo comportamento econômico.

Quando ocorre alteração significativa das condições de mercado ou das características do bem, pode ser necessário atualizar ou realizar uma nova avaliação.

Essa preocupação também está presente na lógica do processo sucessório: quando o decurso do tempo provoca grande alteração nos valores inicialmente atribuídos aos bens, a avaliação pode precisar ser revista.

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Cada imóvel do espólio deve ser analisado individualmente

Um patrimônio pode reunir ativos completamente diferentes.

Por exemplo:

• apartamento residencial;
• residência unifamiliar;
• terreno urbano;
• galpão industrial;
• loja;
• sala comercial;
• imóvel rural;
• gleba urbanizável;
• prédio comercial;
• imóvel institucional.

Não seria tecnicamente adequado aplicar o mesmo raciocínio de avaliação a todos esses bens.

A metodologia deve ser escolhida conforme a natureza de cada ativo.

Um apartamento em condomínio possui mercado diferente de uma área rural.

Da mesma forma, um galpão industrial não deve ser analisado com os mesmos parâmetros de uma residência.

Por isso, quando o inventário reúne diversos bens, a avaliação precisa reconhecer essas diferenças antes mesmo do início da pesquisa de mercado.

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O que é analisado em um imóvel para inventário?

A caracterização do imóvel constitui uma das etapas mais importantes do trabalho.

Características físicas

Podem ser analisados:

• área do terreno;
• área construída;
• área privativa;
• testada;
• formato do lote;
• topografia;
• número de pavimentos;
• vagas;
• idade aparente;
• padrão construtivo;
• estado de conservação;
• reformas e ampliações.

Características jurídicas e documentais

A documentação pode indicar:

• matrícula;
• titularidade;
• área registrada;
• confrontações;
• averbações;
• existência de benfeitorias;
• eventuais divergências entre situação documental e situação observada.

Características de localização

A localização influencia diretamente a formação do valor.

Entre os aspectos analisados podem estar:

• acessibilidade;
• infraestrutura urbana;
• padrão de ocupação;
• atividade econômica predominante;
• proximidade de centralidades;
• características do entorno;
• zoneamento;
• potencial construtivo.

Esse conjunto de fatores ajuda a explicar por que imóveis aparentemente semelhantes podem apresentar valores diferentes.

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A vistoria técnica na avaliação para inventário

A vistoria permite confirmar características que dificilmente são identificadas apenas por documentos.

Durante a inspeção podem ser observados:

• uso atual;
• estado de conservação;
• padrão real de acabamento;
• características construtivas;
• ampliações;
• benfeitorias;
• funcionalidade;
• condições aparentes;
• relação do imóvel com o entorno.

A vistoria também auxilia na verificação da correspondência entre a documentação apresentada e a situação existente.

Em determinados trabalhos, divergências de área ou benfeitorias não averbadas podem exigir atenção especial.

O laudo deve registrar as informações disponíveis e indicar claramente eventuais limitações.

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Documentos normalmente utilizados

A documentação necessária depende da tipologia e da finalidade da avaliação.

Podem ser solicitados:

• matrícula atualizada;
• escritura;
• carnê ou cadastro de IPTU;
• plantas;
• levantamento topográfico;
• projetos;
• documentos rurais, quando aplicáveis;
• informações sobre áreas construídas;
• documentos de condomínio;
• contratos relacionados ao imóvel;
• documentação de benfeitorias.

A ausência de determinado documento não significa necessariamente que a avaliação seja impossível.

Entretanto, qualquer limitação relevante deve ser informada no laudo de avaliação.

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Como é determinado o valor de mercado?

O valor não deve decorrer de opinião pessoal do avaliador.

A Engenharia de Avaliações procura estudar evidências de mercado e relacioná-las às características do bem.

Para isso, a série ABNT NBR 14653 estabelece conceitos, procedimentos e métodos aplicáveis às diferentes categorias de bens.

Em imóveis urbanos, a ABNT NBR 14653-2 orienta a avaliação conforme a finalidade, o mercado disponível e as características do bem.

A escolha metodológica não deve ocorrer apenas pela preferência do profissional.

Ela depende de questões como:

• finalidade;
• tipologia;
• disponibilidade de dados;
• características do mercado;
• aproveitamento do imóvel;
• existência de benfeitorias;
• natureza econômica do ativo.

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Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é uma das abordagens mais utilizadas na avaliação de imóveis método comparativo.

Seu princípio consiste em comparar o imóvel avaliando com elementos que apresentem características semelhantes.

Entretanto, não basta coletar anúncios.

Os dados precisam ser caracterizados.

Entre as variáveis normalmente analisadas podem estar:

• área;
• localização;
• padrão;
• idade;
• conservação;
• vagas;
• topografia;
• posição;
• uso;
• aproveitamento;
• valor unitário.

O objetivo é compreender de que forma essas características influenciam os valores praticados pelo mercado.

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Tratamento dos dados de mercado

Os elementos pesquisados raramente são idênticos ao imóvel avaliando.

Por isso, a informação de mercado precisa ser tratada tecnicamente.

Dependendo da amostra e da metodologia empregada, podem ser utilizados:

Tratamento por fatores

Busca-se homogeneizar as diferenças existentes entre os dados por meio de fatores tecnicamente fundamentados.

Inferência estatística

Quando a amostra permite, modelos estatísticos podem relacionar o valor às características dos imóveis.

A regressão múltipla, por exemplo, pode identificar quais variáveis apresentam influência relevante na formação do valor.

Em trabalhos com tratamento científico, o modelo precisa ser analisado quanto à sua coerência estatística e mercadológica.

Não basta simplesmente gerar uma equação.

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O que são outliers e por que precisam ser analisados?

Durante a pesquisa podem aparecer dados que se comportam de forma muito diferente do restante da amostra.

Esses elementos são frequentemente chamados de outliers.

Um dado atípico pode decorrer de:

• erro de anúncio;
• informação incorreta;
• condição especial de negociação;
• imóvel com características excepcionais;
• segmento de mercado diferente.

Por isso, não deve ser eliminado automaticamente.

Primeiro é necessário compreender sua origem e avaliar sua influência sobre o modelo.

Esse tipo de análise aumenta a rastreabilidade e a consistência do trabalho.

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Grau de fundamentação e grau de precisão

Em determinados métodos previstos pela ABNT NBR 14653, o laudo pode ser classificado quanto ao grau de fundamentação e ao grau de precisão, desde que atendidos os requisitos normativos aplicáveis.

O grau de fundamentação está relacionado à qualidade e ao nível de atendimento dos requisitos técnicos do trabalho.

O grau de precisão está relacionado, quando aplicável, à amplitude dos intervalos estatísticos obtidos.

Essas classificações não devem ser utilizadas apenas como elemento comercial.

Elas decorrem do atendimento efetivo aos requisitos previstos na norma.

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Quando o Método Evolutivo pode ser necessário?

Existem imóveis em que o valor não é obtido apenas pela comparação direta.

O Método Evolutivo pode ser utilizado quando se torna necessário analisar separadamente componentes como:

terreno + benfeitorias + fator de comercialização, quando aplicável.

Essa situação pode ocorrer em:

• imóveis singulares;
• construções especiais;
• imóveis com pouca oferta comparável;
• ativos industriais;
• propriedades com benfeitorias relevantes.

Quando a composição do valor exige esse tipo de abordagem, o laudo de avaliação método evolutivo deve demonstrar claramente como cada componente foi determinado.

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Avaliação de terrenos em inventários

Terrenos merecem atenção especial.

O valor não depende apenas da área.

Também podem influenciar:

• frente;
• profundidade;
• formato;
• topografia;
• localização;
• zoneamento;
• coeficiente de aproveitamento;
• taxa de ocupação;
• possibilidade de parcelamento;
• potencial construtivo.

Em determinadas situações, o maior e melhor aproveitamento do imóvel pode ter importância significativa.

Por isso, a avaliação de terreno deve considerar a realidade urbanística e mercadológica do local.

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Avaliação de imóveis rurais em inventário

Quando o patrimônio inclui fazendas, sítios ou outras propriedades rurais, a abordagem muda significativamente.

Uma avaliação de imóveis rurais pode considerar:

• área;
• aptidão agrícola;
• classes de solo;
• acesso;
• recursos hídricos;
• benfeitorias;
• culturas;
• pastagens;
• localização;
• infraestrutura;
• exploração econômica.

Além da terra nua, podem existir construções, instalações, culturas e outros componentes que precisam ser analisados separadamente.

Em determinados inventários, também existem máquinas, implementos e equipamentos, que constituem ativos distintos do imóvel.

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Imóveis comerciais e industriais exigem análise própria

Lojas, escritórios, galpões e imóveis industriais não devem ser tratados como residências de grande porte.

Nesses segmentos, podem assumir relevância:

• localização comercial;
• acessos;
• pé-direito;
• docas;
• capacidade de piso;
• infraestrutura;
• energia;
• estacionamento;
• possibilidade de expansão;
• padrão construtivo;
• vocação de uso.

Dependendo do imóvel, podem existir ainda equipamentos e instalações que não integram necessariamente o valor imobiliário e precisam ser identificados no escopo.

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Vários imóveis no mesmo inventário: como comparar os valores?

Esse é um dos pontos em que uma avaliação tecnicamente estruturada se torna especialmente útil.

Imagine um patrimônio composto por:

• um apartamento;
• uma casa;
• dois terrenos;
• um imóvel comercial;
• uma propriedade rural.

Ainda que todos sejam imóveis, pertencem a mercados diferentes.

Cada um precisa ser avaliado segundo sua própria tipologia.

Somente depois é possível comparar os resultados monetários.

Esse procedimento ajuda a fornecer uma base econômica para a composição dos quinhões.

A legislação sucessória busca a maior igualdade possível entre os quinhões quanto ao valor dos bens, embora isso não signifique que todos os herdeiros precisem receber frações idênticas de todos os imóveis.

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A avaliação ajuda a reduzir divergências entre interessados?

Pode ajudar significativamente.

Muitas divergências surgem porque as partes atribuem valores subjetivos aos imóveis.

Um interessado pode considerar determinado bem mais valioso por questões afetivas.

Outro pode utilizar anúncios da região como referência.

Um terceiro pode se basear exclusivamente no valor fiscal.

Um laudo técnico não elimina necessariamente o conflito, mas fornece um referencial documentado e verificável.

Esse é um dos principais benefícios da atuação de um [avaliador de imóveis] em processos patrimoniais.

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E quando existe divergência sobre o valor?

Em processos judiciais, o valor atribuído aos bens pode ser questionado.

Quando há controvérsia relevante, pode existir necessidade de avaliação técnica específica ou atuação de perito imobiliário judicial.

Nesses casos, a qualidade da documentação do trabalho assume importância ainda maior.

Pesquisa, vistoria, metodologia, cálculos e conclusão precisam estar apresentados de forma rastreável.

O profissional deve conseguir demonstrar por que aquele valor foi obtido.

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Avaliação e tributação são a mesma coisa?

Não.

A determinação técnica do valor do imóvel e a apuração tributária pertencem a campos diferentes.

A avaliação busca determinar determinado tipo de valor conforme a finalidade contratada.

Já os tributos seguem legislação própria, bases de cálculo e critérios definidos pelo ente competente.

Por isso, o laudo de Engenharia de Avaliações não substitui orientação jurídica, tributária ou contábil.

Ele fornece a informação técnica sobre o bem.

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Quem pode elaborar a avaliação?

A avaliação de imóveis envolve conhecimentos de engenharia, arquitetura, mercado imobiliário, estatística e metodologia avaliatória.

O profissional responsável deve possuir habilitação compatível com o objeto e com o serviço executado.

Além da habilitação formal, é importante considerar:

• experiência;
• conhecimento da tipologia;
• domínio da ABNT NBR 14653;
• capacidade de pesquisa;
• conhecimento estatístico quando aplicável;
• experiência na elaboração de laudos.

Em trabalhos de maior complexidade, a atuação de um perito avaliador de imóveis com experiência no segmento pode ser particularmente relevante.

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O que deve constar em um laudo de avaliação para inventário?

A estrutura varia conforme o imóvel e a finalidade, mas normalmente contempla:

• identificação do contratante;
• identificação do objeto;
• finalidade;
• data de referência;
• documentação utilizada;
• caracterização do imóvel;
• vistoria;
• diagnóstico de mercado;
• metodologia;
• pesquisa;
• tratamento dos dados;
• memória de cálculo;
• resultado;
• premissas e limitações;
• registros fotográficos;
• responsabilidade técnica.

O documento precisa permitir que outra pessoa compreenda o caminho técnico percorrido entre os dados pesquisados e a conclusão.

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A avaliação precisa ser atualizada?

Pode ser necessário.

O mercado imobiliário é dinâmico.

Uma avaliação realizada muito antes da efetiva partilha pode deixar de representar adequadamente as condições existentes.

A atualização se torna especialmente relevante quando ocorrem:

• forte valorização;
• desvalorização;
• alteração de zoneamento;
• mudanças importantes no entorno;
• reformas;
• deterioração;
• mudança de uso;
• longos períodos entre a avaliação e a partilha.

Nesses casos, deve ser analisado se uma simples atualização é tecnicamente suficiente ou se é necessária nova pesquisa de mercado.

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Avaliação técnica não significa necessariamente avaliação complexa

Nem todo imóvel exige modelagem estatística sofisticada.

A metodologia deve ser proporcional à natureza do problema.

Um apartamento inserido em mercado ativo e homogêneo pode apresentar grande disponibilidade de dados comparáveis.

Já um imóvel industrial singular pode exigir várias abordagens complementares.

A qualidade do trabalho não está na quantidade de fórmulas utilizadas.

Está na adequação da metodologia ao bem que está sendo avaliado.

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Erros comuns na avaliação de imóveis para inventário

Alguns procedimentos podem comprometer a qualidade do resultado:

Utilizar apenas o valor do IPTU

O valor fiscal possui finalidade própria e não substitui automaticamente uma avaliação de mercado.

Usar apenas um anúncio

Um único imóvel não representa necessariamente todo o mercado.

Comparar imóveis muito diferentes

Área, padrão, conservação e localização precisam ser compatíveis.

Ignorar a data da avaliação

O mercado muda com o tempo.

Somar valores de tipologias diferentes sem avaliação individual

Cada ativo deve primeiro ser analisado segundo sua própria realidade.

Não registrar as premissas

Toda limitação relevante precisa estar documentada.

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Perguntas frequentes sobre avaliação de imóvel para inventário

É necessário avaliar todos os imóveis separadamente?

Quando existem vários imóveis, cada bem deve ser caracterizado e analisado conforme sua própria tipologia e mercado.

Isso permite comparar os valores posteriormente de maneira mais consistente.

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O valor do IPTU pode substituir uma avaliação?

O valor utilizado para fins fiscais não necessariamente corresponde ao valor de mercado.

A adequação depende da finalidade e das exigências do procedimento envolvido.

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É possível avaliar apartamento, terreno e imóvel rural no mesmo laudo?

Pode existir um único documento reunindo os resultados, mas cada bem exige abordagem compatível com sua natureza.

Um terreno urbano e uma propriedade rural, por exemplo, pertencem a mercados completamente diferentes.

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A avaliação pode ser contestada?

Sim.

Qualquer avaliação pode ser objeto de questionamento.

Por isso, metodologia, dados, premissas e cálculos devem estar tecnicamente fundamentados.

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Quanto tempo leva uma avaliação para inventário?

O prazo depende principalmente da quantidade de imóveis, localização, documentação disponível, necessidade de vistorias e complexidade das pesquisas.

Um inventário com vários ativos de diferentes tipologias exige prazo maior do que a avaliação de um único apartamento.

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Quanto custa um laudo de avaliação para inventário?

Os honorários dependem da quantidade e do tipo de imóveis, localização, complexidade da pesquisa, disponibilidade documental e finalidade do trabalho.

A proposta deve ser elaborada após uma análise inicial do escopo.

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O laudo pode ser utilizado em inventário judicial e extrajudicial?

A utilização depende das exigências específicas do procedimento e da finalidade para a qual o documento foi elaborado.

O laudo deve indicar claramente seu objeto, finalidade e responsabilidade técnica.

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Um imóvel sem matrícula atualizada pode ser avaliado?

A possibilidade depende das informações disponíveis e das limitações existentes.

Quando a documentação não permite caracterização completa, essa condição deve ser registrada no laudo.

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Engenharia de Avaliações aplicada ao patrimônio imobiliário

A avaliação de imóveis em inventários exige que o patrimônio seja analisado como um conjunto de bens individualmente caracterizados.

O objetivo não é apenas produzir um número.

É demonstrar, de forma técnica, quanto cada imóvel representa economicamente em determinada data e dentro de determinado mercado.

Para isso, a Engenharia de Avaliações utiliza normas, pesquisa, vistoria, análise de dados e metodologia compatível com cada tipo de bem.

Quando esse processo é bem estruturado, o laudo de avaliação de imóveis passa a funcionar como uma referência técnica para decisões patrimoniais, negociações, partilhas e eventuais discussões judiciais.

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