REARP – Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial

Atualização do Valor do Imóvel no REARP: Importância da Avaliação Técnica conforme a NBR 14653

A publicação da Lei nº 15.265/2025 instituiu o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), criando um mecanismo temporário que permite aos contribuintes atualizarem o valor de seus imóveis para o valor de mercado, com tributação reduzida sobre a diferença entre o valor histórico e o valor efetivo de mercado. A legislação também prevê a possibilidade de regularizar bens não declarados ou declarados com dados incorretos mediante recolhimento de imposto específico. No entanto, tanto para a atualização quanto para a regularização, a lei exige que o valor informado reflita com precisão o valor real de mercado, circunstância que reforça a necessidade de laudos técnicos de avaliação imobiliária elaborados com metodologia reconhecida. Nesse contexto, a OBRAP Engenharia de Avaliações esclarece conceitos relevantes e destaca o papel essencial da avaliação técnica para garantir segurança e conformidade no processo.

O REARP e a necessidade de determinar o valor real de mercado

O REARP é um programa excepcional, de prazo limitado, que permite atualizar o valor dos imóveis para o valor de mercado, mediante pagamento de alíquotas reduzidas — no caso das pessoas físicas, por exemplo, é previsto um imposto de 4% sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado. Para pessoas jurídicas, a legislação estabelece tributação composta de IRPJ e CSLL, resultando em um percentual também inferior às cargas aplicadas em operações tradicionais de ganho de capital. Além disso, a lei contempla a regularização de bens imobiliários não declarados ou informados com omissões relevantes, desde que o contribuinte comprove sua origem lícita e declare o valor adequado para tributação correspondente.

A lei não obriga, mas pressupõe de forma clara que o contribuinte informe um valor que represente verdadeiramente o preço de mercado do imóvel na data da opção. Esse valor não pode ser arbitrado, estimado sem fundamento ou escolhido por conveniência fiscal, pois poderá ser confrontado pela Receita Federal. A legislação ainda prevê penalidades e até exclusão do programa caso sejam informados valores divergentes, sem lastro documental ou técnico. Por esse motivo, a avaliação técnica torna-se um elemento fundamental para assegurar que o valor informado seja defensável, rastreável e metodologicamente sustentado.

A atualização patrimonial e a diferença entre valor histórico e valor de mercado

Para compreender a relevância da avaliação no contexto do REARP, é importante diferenciar valor histórico e valor de mercado. O valor histórico corresponde ao custo de aquisição declarado originalmente pelo contribuinte, o qual pode estar há anos defasado diante da realidade imobiliária atual. A legislação permite, de forma excepcional, que esse valor seja atualizado, substituindo-se o custo original por um valor de mercado contemporâneo. Sobre a diferença entre esses dois valores incide a alíquota reduzida prevista na lei.

A operação é conceitualmente simples: o contribuinte declara o novo valor, paga o imposto aplicável e, a partir desse momento, o patrimônio passa a refletir seu valor real. No entanto, para que esse processo seja seguro, é necessário que o valor apresentado seja tecnicamente justificável. Uma avaliação inadequada, superestimada ou subestimada não apenas traz riscos fiscais, mas também compromete a integridade patrimonial do contribuinte, que pode enfrentar questionamentos futuros, revisões de conformidade ou outras exigências regulatórias.

A avaliação imobiliária, quando fundamentada nas normas brasileiras aplicáveis, fornece um valor objetivo, sustentado por metodologia reconhecida, garantindo que o contribuinte realize a atualização com respaldo técnico e transparência.

A regularização de imóveis não declarados e o papel da avaliação

O REARP também permite a regularização de imóveis que não tenham sido declarados ou que tenham sido declarados com omissões em dados essenciais. Nesses casos, a legislação determina que o valor informado não pode exceder o valor de mercado, sendo necessária comprovação documental idônea. A avaliação técnica torna-se então um elemento indispensável, pois corrige distorções, evita arbitrariedades e oferece ao contribuinte um valor adequado para fins de regularização fiscal.

A regularização de um imóvel não declarado envolve responsabilidade ainda maior do que a simples atualização de valor. Como a regularização implica tributos mais elevados, a fundamentação técnica do valor declarado é essencial para evitar sobretributação e também para impedir a subavaliação, que pode levar a sanções ou exclusão do programa. Nesses casos, o laudo de avaliação imobiliária comprova que o valor informado corresponde à realidade do mercado e está alinhado ao que a lei pressupõe como valor justo.

Por que o Laudo de Avaliação conforme a NBR 14653 é o documento ideal

A ABNT NBR 14653 estabelece critérios, procedimentos e métodos que padronizam o processo de avaliação de bens imóveis. A norma define diretrizes para pesquisas de mercado, análise de dados comparativos, aplicação de modelos estatísticos, critérios evolutivos e outros instrumentos que asseguram consistência e precisão. A metodologia da NBR 14653 permite justificar cada etapa da avaliação, desde a vistoria e coleta de informações até a análise de liquidez e cálculo do valor final.

Além disso, o laudo elaborado conforme a norma oferece rastreabilidade, documentação fotográfica, descrição dos elementos físicos e legais do imóvel, justificativa do método escolhido e validação técnica por profissional habilitado. Trata-se de um documento robusto, amplamente aceito por instituições financeiras, empresas, órgãos públicos e pelo próprio Fisco em diferentes contextos regulatórios. No ambiente do REARP, o laudo técnico se apresenta como a ferramenta ideal para proteger o contribuinte e garantir que o valor informado seja legítimo, defendível e em conformidade com os padrões técnicos nacionais.

Por outro lado, avaliações sem metodologia formal, sem documentação ou sem profissional habilitado não atendem ao rigor exigido pela legislação e podem expor o contribuinte a críticas ou questionamentos. A NBR 14653 estabelece um nível de disciplina e consistência que minimiza riscos e assegura credibilidade ao processo.

A atuação da OBRAP Engenharia de Avaliações no REARP

A OBRAP Engenharia de Avaliações atua exclusivamente na avaliação técnica do valor de mercado de imóveis, elaborando Laudos de Avaliação conforme a ABNT NBR 14653. A empresa não presta consultoria jurídica, contábil ou tributária, nem orienta sobre procedimentos de adesão ao REARP, prazos ou cálculos fiscais. A atuação da OBRAP é restrita à determinação técnica do valor de mercado, oferecendo ao contribuinte um documento robusto, metodologicamente fundamentado e alinhado às normas brasileiras.

Esta distinção é essencial: a avaliação imobiliária é uma etapa técnica, e cabe ao contribuinte, com apoio de advogado ou contador, avaliar o enquadramento legal, interpretar a legislação, definir prazos e conduzir o processo de adesão ao programa. A OBRAP fornece o elemento central exigido pela lei — o valor de mercado comprovado —, contribuindo de forma objetiva para a segurança e transparência patrimonial.

Tabela – Principais Tipos de Imóveis Avaliados pela OBRAP Engenharia de Avaliações

Tipo de Imóvel	Descrição Técnica	Finalidades Comuns da Avaliação
Apartamento	Unidades residenciais em edifícios verticais, como flats, studios e coberturas.	Atualização de valor, compra e venda, financiamento, inventário, REARP, garantias bancárias.
Casa / Imóvel Residencial	Residências unifamiliares térreas ou sobrados, em lote urbano ou condomínio fechado.	Compra e venda, partilha, financiamento, REARP, atualização patrimonial, regularização de valor.
Imóvel Comercial	Lojas, salas, conjuntos comerciais, edifícios corporativos e pontos de varejo.	Locação, auditorias, compra e venda, análise de viabilidade, atualização e regularização patrimonial.
Galpão / Imóvel Industrial	Galpões logísticos, armazéns, plantas industriais e estruturas metálicas.	Locação, fusões e aquisições, garantias, seguros, REARP, gestão patrimonial.
Terreno Urbano	Lotes residenciais, comerciais ou industriais, com análise de potencial construtivo.	Viabilidade de projeto, compra e venda, REARP, desapropriação, atualização de valor de mercado.
Fazenda / Imóvel Rural	Propriedades rurais com lavouras, pastagens, benfeitorias, áreas produtivas e reserva legal.	Avaliação agrária, compra e venda, financiamentos, inventários, REARP, regularização.

Considerações Finais – REARP

A possibilidade de atualizar ou regularizar imóveis no âmbito do REARP representa uma oportunidade estratégica para proprietários, empresas e investidores corrigirem distorções patrimoniais e alinharem seus bens ao valor real de mercado. Entretanto, essa operação exige rigor técnico e responsabilidade, especialmente na determinação do valor declarado. O Laudo de Avaliação conforme a NBR 14653 é o instrumento mais adequado para assegurar que o valor informado seja preciso, defensável e compatível com as exigências legais e fiscais.

A OBRAP Engenharia de Avaliações coloca à disposição sua expertise na elaboração de laudos imobiliários para fins de atualização patrimonial, oferecendo análises estruturadas, dados de mercado confiáveis e padronização metodológica conforme as normas vigentes. Para proprietários e empresas que desejam aderir ao programa com segurança, contar com uma avaliação técnica especializada é um passo essencial. A atualização patrimonial é uma decisão estratégica, e o laudo técnico adequado garante que o processo seja conduzido com clareza, credibilidade e segurança.

FAQ – Perguntas Frequentes sobre REARP

1. O que é o REARP?

O REARP (Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial), instituído pela Lei nº 15.265/2025, é um programa temporário que permite ao contribuinte atualizar o valor de imóveis para o valor de mercado, pagando imposto reduzido sobre a diferença entre o valor declarado historicamente e o valor atual. O programa também permite regularizar bens não declarados, mediante tributação específica e comprovação da origem lícita.

2. Por que o REARP exige um valor de mercado confiável do imóvel?

A lei determina que o valor informado pelo contribuinte deve refletir o valor real de mercado na data da opção. Esse valor não pode ser arbitrário, superestimado ou subestimado, sob risco de questionamento pela Receita Federal ou até exclusão do programa. Por isso, a avaliação técnica conforme normas profissionais é fundamental.

3. A avaliação imobiliária é obrigatória para aderir ao REARP?

A lei não usa o termo “obrigatória”, mas na prática é indispensável. Como o contribuinte deve declarar um valor que represente fielmente o valor de mercado, o modo mais seguro e tecnicamente reconhecido de fazer isso é por meio de um Laudo de Avaliação Imobiliária conforme a ABNT NBR 14653, elaborado por empresa ou profissional habilitado.

4. O que a OBRAP Engenharia de Avaliações faz dentro do REARP?

A OBRAP atua exclusivamente em:
✓ Avaliar tecnicamente o imóvel e determinar seu valor de mercado, conforme a ABNT NBR 14653;
✓ Elaborar Laudos de Avaliação completos, com metodologia reconhecida, vistoria, pesquisa de mercado e fundamentação técnica.

Esse laudo é o documento que o contribuinte utiliza para informar o valor atualizado ou regularizado no REARP.

5. A OBRAP presta assessoria jurídica, contábil ou tributária sobre o REARP?

Não.
A OBRAP Engenharia de Avaliações não realiza consultoria sobre tributação, enquadramento legal, prazos ou procedimentos de adesão ao REARP. Para esses temas, o contribuinte deve consultar seu advogado, contador ou profissional especializado na área tributária.

6. O Laudo de Avaliação emitido pela OBRAP atende às exigências técnicas esperadas pela legislação?

Sim. Os laudos emitidos pela OBRAP seguem rigorosamente a ABNT NBR 14653, norma brasileira que rege a metodologia técnica de avaliações imobiliárias. Isso garante credibilidade, rastreabilidade, fundamentação e aceitação técnica perante instituições financeiras, empresas e órgãos públicos.

Conheça a OBRAP Engenharia de Avaliações

Especializada em Engenharia de Avaliações, a OBRAP Engenharia une precisão técnica, credibilidade e transparência em cada trabalho realizado. Com sede em São Paulo/SP e profissionais com mais de 25 anos de experiência no setor, a empresa atua com rigor metodológico, recursos avançados e uma equipe altamente qualificada, registrada nos órgãos competentes.

Referência em avaliações de imóveis urbanos, rurais, industriais e especiais, a OBRAP oferece soluções completas, com embasamento técnico sólido e segurança jurídica para apoiar decisões patrimoniais, judiciais e empresariais.